신탁등기된 전세계약 시 주의사항

 

 

부동산 신탁등기를 하게 되면 신탁등기 된 주택의 실제 법적 소유권은 집주인(위탁자)이 아닌 신탁사(수탁자)에 있다고 했는데요.

 

따라서 신탁등기 된 주택에 대해 전세계약을 할 경우 갑구의 최종소유자를 확인하여 최종소유자가 신탁사로 되어 있는 주택이라면 집주인(위탁자)이 아니라 신탁사(수탁자)와 전세계약을 해야 합니다.

 

만약 집주인(위탁자)이 신탁사(수탁자)의 동의를 얻어 계약을 한다면 전세계약에 대한 위임을 받았는지 위임서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

만약 집주인이 신탁회사와 합의(동의) 없이 임대차계약을 체결한다 하더라도 신탁회사는 일단 묵인하는 경우가 많습니다. 하지만 추후 신탁사와 집주인간의 분쟁이 발생하게 되면, 신탁회사에서 해당 임대차 계약에 대해 ‘동의 없는 계약으로 인한 무효’를 주장하게 됩니다. 이렇게 되면 계약 무효로 보증금도 반환 받지 못한 채 명도 당할 수 있습니다.

 

이처럼 원칙은 신탁회사와 계약을 해야 하지만, 실제로는 그렇게 진행하는 곳은 거의 없습니다. 신탁등기가 되어있는 경우에는 대부분 신축이고, 분양을 하고 세입자도 구하는데, 신탁회사가 계약서를 작성한다면 그 신탁회사는 수천, 수만번의 전화를 받아야 하고 그 업무 때문에 다른 어떤 일도 못하기 때문에 거의 대부분 신탁회사에서는 계약서를 작성해주지 않습니다.

 

그래서 일반적으로는 신탁등기 상태인 부동산은 건물주나 수분양자와 계약을 체결합니다. 대신 신탁회사에 확인을 하거나 앞서 말씀드린 동의서 등을 받아 지정된 계좌에 입금을 합니다. 집주인(위탁자)이 아닌 등기부상 소유자인 신탁사(수탁자)와 계약을 체결했다면 전세보증금도 당연히 신탁사의 계좌로 송금하시는게 일반적입니다. 그리고 보증금반환의무를 직접 책임진다는 확인서를 함께 받아 두시면 담보신탁된 집을 보다 안전하게 전세계약 할 수 있는 장치가 될 것입니다.

 

더불어 계약을 하기에 앞서 등기부등본을 꼭 발급해보시고, ‘갑구’에 가압류/가처분/예고등기/가등기 여부를 확인하셔야 하고, ‘을구’에 근저당 설정이 한두 개가 아니라면 일찍이 포기하는 것이 좋습니다.

 

보다 더 안전한 전세계약을 위해서는 법원 등기소에 방문하여 신탁등기를 신청할 때 신청서에 첨부하는 서류서식인 '신탁원부'를 발급받아보면 되는데요, 신탁원부’를 발급받아 등기부등본(을구)에서 확인되지 않는 대출금액을 확인하고 신탁내용과 특약사항 등을 자세히 확인하면 좋습니다.