부동산 신탁등기란? 그리고 주의사항

 

 

우선 "신탁"의 뜻에 대해 살펴보자면, 말그대로 믿을 수 있는 사람에게 부탁한다는 의미입니다.

재산에 대한 개발이나 처분, 관리 등 소유자와 신탁사 간 위임하고자 하는 사항을 "신탁원부"에 명시하고 위임하며 이에따라 정해진 신탁보수를 지불하는 것입니다. 이때 신탁사가 제3자에 대한 법적 대항력을 갖출 수 있도록 등기를 하는데 이 등기를 신탁등기라 하며 위탁자(부동산소유자)를 등기의무자로 보지만 수탁자가 단독으로 부동산 신탁등기 신청이 가능합니다.

그렇다면 부동산 신탁등기는 보통 어떤 경우 진행하게 될까요?

신탁은 일반담보대출과 달리 약 20%정도 더 많은 대출받을 수 있어서 많이 이용을 합니다. 소유자가 직접 받는 것이 아니라 신탁사를 끼고 진행하는 것이라 한도가 늘어난다고 보시면 됩니다. 방공제가 없기도 하구요.

 

*방공제에 대해선 아래의 링크 참고하시면 됩니다.

 

https://ddoobucks.tistory.com/8

 

부동산신탁등기를 하면 소유권은 신탁사로 옮겨가고 그 대가로 수익권증서를 교부받습니다. 이를 통해 금융기관에서 대출을 받는데 이것이 보통 가장 많이 진행되는 부동산 담보신탁입니다.

그럼 신탁에는 담보신탁만 있을까요?

 

 

 

담보신탁

신탁계약을 체결, 그 대가로 받은 수익권증서를 가지고 위탁자(부동산소유자)가 금융기관에 돈을 빌리는 것. 만약 위탁자가 빌려간 돈을 갚지 못하게 되면 수탁자(신탁회사)가 해당 부동산을 처분하고 금융기관에 빌린 돈을 갚게 됨. 부동산은 수탁자가 관리

 

관리신탁

부동산의 관리를 수탁사에 맡기도록 하는 것. 사업을 안정적으로 진행하기 위해 신탁회사에 위임을 하며 전부 맡기는 경우도, 위탁자와 나눠서 일부를 관리하기도 함

 

개발신탁

토지소유자가 건물을 신축할 때 개발 전문성이 부족해 신탁사에 맡겨 자금조달, 분양, 관리까지 진행하고 사업 수익을 배분하는 방식. 토지 소유자의 이윤은 줄어들지만 개발사업을 원활하게 진행 가능

 

처분신탁

임차인, 건물, 소유권 등 일체를 관리하는 것과 등기부상 소유권만 관리하는 두 가지로 분류되는데, 부동산의 처분에 어려움이 있는 부동산 또는 여러필지의 토지취합 부동산 등 효율적으로 처분할 필요가 있을 때 위탁하여 신탁회사가 부동산을 처분, 그 처분대금을 수익자 또는 위탁자에게 교부하는 방법

 

 

 

위와 같이 4종류의 신탁이 있지만 부동산을 취득할 경우 자금이나 개발할 자금의 융통성을 위해서 부동산담보신탁을 결정하는 분들이 거의 대부분 입니다. 은행에 근저당을 설정하는것보다 비용이 저렴하고, 담보권실행도 공매로 하는 간편함이 있기 때문에 많이 이용합니다.​ 담보신탁과 근저당의 차이는 아래와 같이 정리해보았습니다.

구분	담보신탁	근저당
담보가치 설정방식	신탁등기(소유권이전) → 등기부 갑구에 표기	근저당권설정 → 등기부 을구에 표기
담보가치 보전방식	신탁사 관리	채권기관 관리
채권실행법	신탁사 공매	법원경매
채권실행절차	절차간편, 단기간소요, 공개시장 공매, 담보부동산 고가 매각 가능	절차복잡, 장기간 소요, 폐쇄시장 경매, 담보부동산 고가매각 불가
파산재단 구성	파산재단서 제외	파산재단에 포함
신규임대차 후순위권리	배제가능. 담보가치 유지에 유리	배제 불가
소요경비	등록세, 지방교육세, 국민주택채권, 매입면제, 신탁보수(근저당보다 저렴), 지상권 설정 불필요	등록세, 지방교육세(채권최고액의 0.24%), 국민주택채권(채권최고액의 1%), 지상권 설정 필요

신탁등기가 되어있는 부동산을 거래하게 될 경우, 특히 전세계약을 진행하는 경우가 많은데요, 주의해서 체크하셔야하는 부분들이 있습니다. 아래의 링크를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

https://ddoobucks.tistory.com/9