복등기, 언제? 어떻게? 불법? 왜?

 

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복등기란

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아파트 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것. 등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부른다. 매도자가 부담해야 할 취득세, 등록세와 양도소득세는 매수자가 떠안는 조건이다. 매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼준다. 전매제한을 피해 불법적으로 분양권을 넘기는 방법의 일종이다. 복등기를 위한 공증ㆍ이면계약 등은 불법이므로 법의 보호를 받지 못한다. - 한경 경제용어사전 -

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일전에 판교에서 주변 시세와 분양전환 가격의 틈새를 비집고 이러한 복등기 사례가 등장했다. 분양전환 가격이 높아 이를 위한 목돈 마련이 쉽지않아 다급해진 일부 입주민은 시세차익을 챙기려하고, 발 빠른 투자수요는 주변 시세보다 조금이라도 싼 가격에 아파트를 사려는 것이다.

복등기 거래는 우선 매도자인 입주민과 매수자가 매매계약서를 작성해 공증받는다. 매수자가 분양전환을 위한 현금을 건네면 입주민은 LH에 납부하고 등기를 한다. 이후 바로 매수자 명의로 다시 등기한다.

예컨데 분양전환 가격이 5억원인 매물은 7~8억원에 복등기 거래시 거래된다. 매수자는 주변 시세(9억원)보다 1.5억~2억원 싸게 아파트를 장만하고 입주민은 2억원의 웃돈을 챙길 수 있다.

하지만 이러한 거래 방식은 매수자에게 위험하다. 복등기는 매수자가 등기할 수 없는 상황에서 매매가 이뤄지는 방식이기 때문이다. 계약서를 작성할 때 법적으로 입주민은 해당 아파트의 세입자이고 집주인은 LH여서 공증을 받아도 문제가 생겼을 때 법적으로 보호받지 못한다.

예컨데 분양전환을 위해 건넨 현금을 입주민이 다른 곳에 써도 돌려받기 어렵고 해당 아파트에 대한 소유권을 인정받지 못한다.