임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 모두 입법완료 완벽정리

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임대차 3법

전월세상한제 / 계약갱신청구권제 / 전·월세신고제

 

더불어민주당이 주도하던 이른바 '임대차3법' 입법이 20년 8월4일, 전·월세신고법이 통과되면서 입법이 완료되었다.

 

임대차 3법은 '주택임대차보호법'과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'의 개정안을 담고 있는 <전·월세상한제 / 계약갱신청구권제 / 전·월세신고제>를 말한다. 

 

전·월세상한제와 계약갱신청구권제는 20년 7월30일 국회를 통과하고 7월31일 국무회의까지 연이어 통과하며 즉시 시행되었다. 또한 전·월세신고제 개정안을 7월28일 국토교통위원회 전체회의를 통과해 8월4일 가결되었다. 

 

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<전·월세상한제>

임대료를 직전 계약 임대료의 5% 한도로 인상 가능하며, 이 또한 지자체가 조례로 상한을 5% 이하 범위에서 정할 수 있다. 또한 조례로 정한 범위 안에서 전세를 월세로 전환하는 것은 불가하다. 

 

 

<계약갱신청구권제>

세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받을 수 있다. 단, 주택에 집주인이나 직계존·비속이 실거주할 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있다(배우자는 불가능하다). 임차인은 계약만료 시점부터 6개월~1개월 전에 반드시 계약갱신을 청구해야 2년을 더 거주할 수 있다. 마찬가지로 임대인도 직접 거주를 하려면 6개월~1개월 전에 임차인에게 반드시 통보하여야 한다. 

 

여기서 만약 임대인이 직접거주의 이유로 임차인을 내보내고 잠시 거주한 후 임대료를 올려 재계약할경우, 기존 임차인이 손해배상을 청구할 수 있도록 장치를 마련하였으며, 손해배상액은 다음과 같다. 

1. 임대인 임차인이 합의한 경우 그 합의금액

2. 1번이 아니라면, 다음의 (1)~(3) 중 큰 금액

(1)갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

(2)"임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-갱신거절 당시 월단위 임대료"의 2년분에 해당하는 금액
(3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

이 법은 소급적용이 된다. 즉, 법 시행 전 이미 계약기간 4년이 지나든 8년 혹은 10년, 20년이 지났든 상관없이 요구하면 2년 더 살 수 있게 되었다. 또한 매매로 인해 주인이 바뀌더라도 새로운 주인에게 갱신청구가 가능하다. 단, 새로운 임차인이 20년 7월30일 이전에 계약을 하였다면 이경우 기존 임차인은 계약갱신청구를 할 수 없다.  

 

 

<전·월세신고제>

내년 6월1일부터 전·월세 거래를 하면 30일 안에 계약 당사자, 보증금 및 임대료, 임대 기간 등 주요 계약사항을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 임대차계약서까지 제출해 신고 접수를 완료하면 확정일자도 자동 부여된다. 

 

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임대인이든 임차인이든 이번에 통과된 내용을 절대 모르면 안된다. 임대인이라면 자신의 재산권에 큰 타격을 입을 수 있는 반면 임차인은 기존에 살고 있던 전세금보다 훨씬 높게 책정되는 시세를 경험하게 될것이며 전세가 워낙 귀하다 보니 앞으로는 월세로 거주할 수 밖에 없는 상황에 놓이게 될 것이다. 또한 전세매물이 있다면 전세가 귀하다 보니 안보고 계약해야만 잡을 수 있는 시장 분위기가 형성될 것 이다. 

 

또한 계약을 갱신하고 싶은 임차인은 매매계약으로 실거주를 원하는 새로운 임대인이 있다면 집개방에 협조를 안할 가능성이 매우 크며, 전세손님도 마찬가지일 것이다.