재건축초과이익환수제란 간략 정리

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재건축 초과 이익 환수제란?

 

재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만원을 초과하면 이익 금액의 10∼50%를 재건축 조합으로부터 환수하는 제도다. 2006년 도입된 이 제도는 2012∼2017년 5년간 유예했다가 2018년 1월 다시 시행했다. 

 

'도시 및 주거환경정비법'의 재건축 사업과 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'의 소규모 재건축 사업이 그 대상이며, 1차 납부 의무자는 조합, 2차 납부 의무자는 조합원이다.

 

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재건축 초과 이익 환수제의 문제점

-  ①이중과세  ②조세의 정의  ③평등권 침해  -

 

 

①이중과세

재건축 부담금은 양도소득세를 미리 납부하는 성격의 실질적 조세로 볼 수 있어 이중과세 문제가 있다

 

②조세의 정의에 위배

미실현 이득에 대한 과세로 조세의 정의에 위배된다는 지적이 있다. 

 

③평등권 침해

조합원 각각의 취득시점과 취득금액이 모두 달라 초과이익 산정액이 다양한데 반해 그 다름이 부담금 산정에 고려되지 않아 재산권 침해의 소지가 있다. 또한, 재개발 사업에는 초과이익 환수제도가 없는 반면, 재건축 사업에만 과한 규제를 가하고 있으며, 1주택자에 대한 고려가 없어, 주택 강제 매각을 강요하는 등 주거권 침해의 소지가 있다. 더불어 실질적인 초과이익이 없어도 부담금이 부과될 우려도 있다. 

 

그러나,

헌법재판소는 2019년 12월 "재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등은 평등의 원칙, 비례원칙, 법률 명확성의 원칙, 재선권 침해 여부등을 고려했을 때 헌법에 위반되지 않는다"며 합헌 판결을 내렸다.

 

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재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령

-  2021년 2월 16일 (화) 개정발표, 국무회의 통과, 2021년 2월 19일부터 시행 -

 

 

① 공시가격 현실화율을 반영한 개시시점 주택가액 조정방법 규정

- 공시가격 현실화정책에 따라 재건축부담금이 높게 산정되는 문제를 해소하기 위해 종료시점 공시율을 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을 정하였다.

[example] 가령 A재건축 단지의 추진위원회 설립 당시 시세가 5억원이었고, 당시 공시가율 60%가 적용돼 공시가격이 3억원이었다고 가정해보자. 이후 재건축 사업이 2025년 종료돼 시세가 10억원으로 뛰었다고 한다면, 공시가격 비율 90%가 적용돼 사업 종료 시점의 공시가격은 9억원이 된다. 이 아파트는 재건축으로 6억원을 번 것이다. 반면 이번 개정으로 종료시점 공시율이 개시시점 주택가액 산정시와 동일한 90%를 적용한다. 따라서 개시시점 공시가는 4억5000만원이 되고, 종료시점은 9억원. 이익은 4억5000만원으로 기존(6억원)에 비해 1억5000만원 초과이익이 줄어든다. 이를 토대로 계산하는 부담금도 줄어들게 된다.

 

② 한국부동산원의 검증지원 절차 마련

- 시장․군수․구청장은 재건축부담금 예정액 통지, 결정․부과를 위해 필요한 경우 한국부동산원에 검증을 의뢰할 수 있고, 한국부동산원은 주택가액, 개발비용 등이 적정하게 산정되었는지 검증하고, 조사․검증에 필요한 경우 외부전문가로 구성된 심사단 또는 자문위원회를 구성․운영할 수 있도록 하여 공정성을 확보할 수 있도록 하였다.

 

□ 국토교통부는 이번 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령｣ 개정을 통해 공시가격 현실화에 따라 재건축부담금이 과도하게 부과되지 않도록 하고 한국부동산원의 검증지원 절차를 마련함에 따라 지자체·조합의 정확한 재건축부담금 산정에 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다.